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企业法讯 | 你的租赁合同真的有效吗？

作者：商事交易事务部

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今日精选

NOV. 2024

  • 大环境经济下行的状态下，租赁合同纠纷频发。本所在为客户单位做法律服务中发现：多数企业对租赁合同的效力界定模糊不明确，不了解自己签署的租赁合同是否有效？可否无责撤场？


读到本文的您如果对前述问题也有关注，请看下文解析。


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01

“红本”与房屋租赁合同的法律效力






一、红本


红本是指中华人民共和国房屋所有权证，是全国统一的房产证，由国家建设部监制，以下简称“产权证”。



二、红本与合同效力的关联性


首先，房屋租赁合同是否有效，与房屋是否有产权证并无直接关联关系，也就是说房屋没有产权证并不代表租赁合同必然无效。


其次，租赁合同无效的法定事由有四种：


1、租赁标的物不合法。违法建筑包括了未取得建筑工程规划许可证的以及未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的房屋，虽经批准但超过使用期限的临时建筑等，当租赁标的物确属违法建筑时，出租人与承租人订立的合同无效，但此时并非绝对无效，在一审辩论终结之前，出租人补齐房屋合法手续，消除合同无效事由的，认为合同有效。


2、租赁期限超过了法定期限。分两种情况来说，第一，房屋租赁合同的期限超过20年，超过的该期限部分无效；第二，承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，除了双方另有约定之外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效；


3、转租合同不合法。承租人未经出租人的同意转租的，出租人可以自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，有权向法院申请确认转租合同无效；


4、违反法律、行政法规的强制性规定的其他情形。

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02

司法实践中，对于房屋租赁合同无效的处理方式？


“无效合同、有效处理”


一、如果租赁房屋系违法建筑导致租赁合同无效时，出租方和承租方应按照过错责任承担损失，一般情况下法院会综合考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在隐瞒或欺骗等情形来认定。


二、法院如认定租赁合同无效，承租人已占用、使用房屋的，法院会酌情判令承租人支付“使用费”（一般参照双方约定的租金标准）。因此，即便租赁合同无效，也不能成为拒付使用费的理由。


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03

承租人单方面解除租赁合同的法律风险和经济责任的划分？




一、租赁合同无效的情形
十大撒的
如您承租的租赁标的物满足以下情况：无产权证、无建造房屋的合法手续、未取得建设工程规划许可证。那么，您与出租人签订的租赁合同无效可能性较大（但并不必然无效，具体情况仍需分析）。确认租赁合同无效的，您可以选择提前退租撤场，无需承担违约责任。您有权书面通知出租人撤场并要求出租人返还租赁保证金。

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二、租赁合同有效的情形

出租人虽然没有产权证，但是若持有建造房屋的相关部门合法手续，也不存在其他违反法律、行政法规的强制性法律规定的情形，则您与承租人签订的租赁合同有效。

非因法定或约定原因，您若提前退租，属于违约行为，需要承担租赁合同中违约责任。
根据租赁合同惯常的交易习惯，无法主张租赁保证金返还的可能性较大，除非双方就无责终止合同达成协议。

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04

海涵提示（致承租人）



一、作为承租人的您，在承租房屋/厂房前一定要注意查看出租人的产权证明或规划许可证，此为必要前置步骤，不可或缺。


二、若非特殊考量，忌租赁无证的房屋，并应当对租赁租赁标的物的状况尽到审慎注意义务（包括但不限于租赁标的物的产权性质和合法建造手续等）。


三、查询方式：您可以通过12345平台查询租赁标的物的产权情况、手续情况。不方便查询的，您有权要求承租方提供相关资料。


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  相关法规 丨 Regulations 


1、《中华人民共和国民法典》


第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。


违背公序良俗的民事法律行为无效。


第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。


第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。


2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》


第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。


第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。


租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。


第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。


第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。


已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

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